商業建築

將近四十年來，紐約第五大道上有一處地下室常年處於閒置狀態。那裡沒有窗戶，也沒有直接對外的出入口，幾乎一直空著。直到2006年，Apple 在它正上方放置了一座玻璃立方體，長寬高各9.8公尺，裡面懸浮著一枚發光的蘋果標誌。這座玻璃立方體不販售任何東西，它只是一個入口。開幕第一年，這間地下商店的每日營業額達到一百萬美元；每年吸引400萬人次造訪，甚至超過自由女神像的參觀人數。地下室仍是原來那一個地下室，改變的只是人們進入的方式。

Apple 每一家門市販售的商品大致相同，然而第五大道這家店吸引的訪客數，幾乎是一般門市的四倍。地下室面積沒有變，地點也沒有變，那裡曾經是閒置數十年的空間。真正帶來改變的，是一個關鍵的建築設計手法，隨之而來的是：人行道上的排隊人潮、社群媒體上分享的照片、更強大的品牌形象，以及商業收益。

Apple 的玻璃立方體並非特例，也不是只有大型企業才有能力做到。任何建築都有機會提升其中商業活動的經營效益。

建築，本身就是價格的一部分

三星級飯店的服務或許可以比五星級飯店更周到，但它很難比照五星級收費。進駐台北101的企業，往往不需要花太多力氣解釋自己的實力；但同樣的公司若是位於一棟普通辦公大樓，每一次會議都可能得從頭開始建立信任。服務可以給出超過建築給人的預期，價格卻很難跳脫環境給人的形象。

對開發商而言，這意味著：買下或租下商用不動產的人，除了坪數與地段，也同時買下了自己未來定價的天花板，並且願意為這個可能性付出相應的價格。這塊天花板也可能很低。當一棟建築與周遭其他建築沒有差異化的區別，市場選擇它的理由就只剩下價格，它就只能透過降價來競爭了。

另一項成本，則需要更長的時間才看得出來。最早進駐的租戶，決定了這棟建築的定位。低價吸引的是以價格為優先的租戶；之後來的企業在簽約前，往往會先看大廳的樓層標示：「已經進駐的企業有哪些」，某種程度上就說明了這是什麼等級的大樓。如果租戶與建築的市場定位產生落差，則會影響後續企業的進駐意願。換句話說，缺乏差異化，本身就是一種成本。

差異，是如何被設計出來的？

建築的差異，並非追求刻意創造的特殊造型。要知道該在哪裡做出差異，必須先分析市場：競品是誰？周邊環境如何？每坪單價落在什麼區間？產品定位是什麼？建築如何呼應開發商的品牌形象？

內湖曾有一塊土地，兩年多來一直無法售出。於是開發商委託 IMO 在這塊基地上設計一棟辦公大樓，也就是耀達金矽谷29。設計釐清哪些條件必須保留，哪些環節可以做出差異化。

基地位在一條僅10公尺寬的窄街上，周邊多是尚待更新的建築，沒有公園，缺少完善的人行空間，也幾乎沒有樹木。基地本身同樣狹長，面寬15公尺、深度50公尺，南北兩側的長邊都緊鄰其他建築，因此很難朝這兩個方向開窗。從日照分析顯示，在這樣的基地條件下，室內缺乏自然光。而自然光正是辦公室環境中人們最重視的條件，這並非毫無根據，在《哈佛商業評論》刊載的一項調查中指出：70%的員工表示，擁有自然光會讓自己的工作表現更好。

設計上，有兩項條件必須維持：法定容積要充分利用，以及辦公空間的機能也要完整。其中包括方正的格局空間，讓未來的隔間規劃與使用調整都保有彈性。最後解決的方法是在建築中央設置天井，將自然採光、對流通風與綠意植栽帶入建築物內，同時也容易規劃區分每層辦公空間中的公共與私人區域。這樣做，沒有減少任何容積，辦公室平面格局也能維持方正。

這樣建築物還有兩處可以做出差異：大廳與立面。透過這兩個地方，建築可以建立更具國際感的形象，在原本平凡的街道環境中形成辨識度，進而吸引更優質的企業進駐。

［設計成果模擬圖］
圖說：街道現況與建築設計提案

體驗，也可以被設計

客戶提早十分鐘抵達。他在人行道上看了看這棟建築，穿過大廳，搭電梯上樓。等到真正坐進會議室的時候，在雙方甚至還沒有人談起時程與價格之前，他心裡已經希望這次合作能夠談成。

這段過程不是巧合，而是設計的結果。建築師稱之為「體驗設計」。它從一個問題開始：當一個人走進這棟建築時，我們希望他感受到什麼？信任、安全、平靜、驚嘆、氣勢，還是新鮮感？飯店追求的是平靜，銀行需要的是安全感，品牌則可能希望創造驚嘆。

不同的感受，能透過不同的設計方式來營造。從建築比例來看，高挑修長的建築，和低矮寬闊的建築，傳達的訊息並不相同。而空間高度的變化，一座挑高兩層或三層的大廳，會讓走進來的人立即感受到氣勢。透過不同建材的運用，石材給人穩重感，木材則令人溫暖。而動線層次的安排，人們若先經過狹窄昏暗的空間，再進入寬敞明亮的空間，自然會產生震撼。

有一項原則特別值得強調：一致性。建築擁有獨特的性格很重要，而讓這種性格從外到內始終一致，也同樣重要。假如外觀立面傳達了信任感，走進大廳時信任感卻下降，到了等候區只恢復一部分，那麼客戶走進會議室時，心中的疑慮自然就會比全程感受一致的時候更多。企業的形象，也會反映在它所使用的空間上。

耀達金矽谷29追求三種感受：氣度、新意與信任。氣度來自建築修長的比例，以及高達8.4公尺的大廳。新意來自外觀立面上出乎預期的處理：建築基座以一道非典型的拱形弧線，把視線帶向入口旁的一棵樹，自然地讓視線離開車道入口。立面的垂直格柵也不像古典建築的柱列那樣等距排列，而是逐漸地展開、收攏。同樣的節奏延續到室內，從一樓延伸至以上各層的垂直線條，持續呼應這個立面的節奏，使建築從外到內維持一致的性格，這種處理方式帶來更多信任感。

［照片：立面與室內］
 

建築帶來的回報

內湖的這塊土地，曾經兩年多來找不到買方。設計完成後，開發商在兩個月內成功售出，當時建築甚至尚未動工，最終的報酬也明顯更高。出售的已經不是一塊空地，而是一塊土地，加上一棟專為它開展未來價值而設計的建築。

而建築帶來的回報並不止於一次成交。一棟具有辨識度的建築，會逐漸和開發商的品牌產生連結。在不動產業中，開發商經常需要與其他企業或地主合作開發，當品牌受到市場肯定，坐上談判桌時自然擁有不同的位置。

在這段時間裡，建築本身也持續發揮作用。路過的人拍下它，在裡面工作的人向別人介紹它，曾經來訪的人離開之後仍會談論它。這樣的傳播，有時比付費廣告更具說服力，原因在於沒有人為這些推薦付費，分享的人沒有直接利益，我們通常更願意相信他的推薦。只要建築繼續存在，這樣的宣傳就會持續發生。

不必是跨國企業，也能讓建築成為事業的助力。在紐約第五大道，改變來自一座玻璃立方體；在內湖，則來自天井與立面。這兩個地方有一個共同點：沒有增加任何可售面積，增加的，是建築為事業創造價值的能力。